内部收益率IRR是什么意思

 家居杂谈     |      2020-12-28 22:50
实际商业活动中,ROI不是非常合适,比方说,一般项目都是有本金有贷款,项目生命期不只是一年。
这时候引入IRR,项目收益率的概念,这两个的对比如下(下面的ROI不再是严格意义上的ROI,只是表征一下实际想法):
假设我们去开一家理发店,租了门面,租约5年,外加装修、买剪刀梳子电吹风啥的,对了还要招几位Tony老师,为简单起见,假设一共花了200万。然后这5年净收入(理发顾客给的钱 减去 租金、Tony老师工资奖金、交税等所有一切花销剩余的)是这样的,50、70、70、70、60,其中最后一年的60万包含了把椅子、镜子、电吹风都挂咸鱼卖掉后的钱。
如果按照5年总收入来计算,这五年一共收入320万,而前面最早投资是200万,一共赚了120万,那这5年的投资回报率一共是60%啊。
但是我们习惯于计算和对比以年为单位的回报率。如果我们说一共赚了120万,每年赚24万,每年投资回报率是12%,有毛病吗?
可能有那么一点点,上面的计算都忽略了一件事情,就是金钱的时间价值。钱存到银行有利息,要是贷款要给银行利息,所以5年后的200万和现在的200万是不一样的。想想5年前的房价?猪肉?
考虑金钱时间价值(复利)以后是怎样的?在Excel里面把每年的现金流列出来,刚开始初始投资是-200,然后第一年到第五年每年收入。然后,可以利用IRR函数来计算得到这个项目的内部收益率是17.48%。
IRR1
“这个项目的内部收益率是17.48%”是什么意思?看下表。可以理解为我用17.48%的年化利率进行了存款/投资活动。第一年后得到的50万净收入,是一年前200万元中的43万元存储了1年得到的,里面包含了7万元利息;第二年后得到的70万元净收入,是两年前200万元中的51万元存储了2年得到的,里面包含了19万元利息;同理一直到第五年。
IRR2
上面的理发店200万元初始投资假设都是自己的钱,我们看下引入外部投资的状态。
1,只拿出来了100万,再引入银行贷款100万(贷款利率6%),那么项目计算如下。结论有:
按总的投资(个人100万+银行贷款100万)200万元来说,项目的IRR仍旧是17.48%,这里称为总投资IRR。
如果只看个人100万投入,以及每年还完贷款本金和利息后的收入,那么项目的IRR为28%,这里称为资本金IRR(净收入一栏)。
资本金IRR高的原因在于,银行贷款的利率明显低于项目总投资IRR。
IRR3
2,当然,也可以假设为从亲属朋友得到的有利息的借款100万(借款利率10%),那么项目测算如下:
按总的投资(个人100万+外部借款100万)200万元来说,项目的IRR仍旧是17.48%,这里称为总投资IRR。
如果只看个人100万投入,以及每年还完借款本金和利息后的收入,那么项目的IRR为24%,这里称为资本金IRR。
资本金IRR和上面的27%相比有所下降的原因在于,外部借款的利率10%高于银行贷款利率6%。
IRR4
来看风电的例子。
企业拿出1个亿,贷款3个亿,投资到一个20年寿命的项目上,一年建设期把钱全花掉。这个项目每年还要交税、发工资、维护设备等,然后每年创造净收入,前面十年还贷款,贷款利率5%。这就是一个风电项目。
实际财务计算模型会更复杂,不过原理也是把收入、支出模拟好,得到每年的回报估计。
得到全投资4个亿的全投资收益率IRR(10.94%)、内部资本金收益率IRR(18.03%)。
IRR5

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